전입신고와 확정일자 효력

안녕하세요 이번에는 헷갈려 하시는 확정일자와 전입신고에 대해서 정리해볼게요.

 

전입신고와 확정일자란?

 

간략히 말해서 전입신고는 임대차를 통해 주택을 임차하는 경우 그 집에 살게된 사실을 주민센터에 신고하는 것이고 확정일자는 실제로 들어가 살게된 날짜를 공문서로 등록하는 것입니다.

참고로 주택임대차계약 신고제도가 생겨서 신고를 하면 확정일자를 부여받은 것으로 봅니다.

 

미등기주택도 확정일자 효력있는지?

 

아직 준공검사가 떨어지지 않아 등기가 안된 주택이 경매 처분되었다면 준공검사 전 등기가 나지 않은  상태에서 주택에 입주한 임차인도 전입신고시 확정일자를 받아두면 보증금에 대한 변제청구권이 있다고 합니다.

 

 

재계약시 확정일자 안받으면 낭패 

 

최초 계약이 만료되어 임대차 기간이 갱신된 경우에 인상된 보증금이 있는 경우 인상된 보증금에 대해서 계약서를 재 작성하고 확정일자를 반드시 다시 받아두어야 합니다. 만약 주택이 경매 처분되는 불상사가 일어난다면 처음 작성한 계약서에 기재된 보증금은 확정일자를 받아두어 변제가 되지만  두번째로 작성한 인상된 갱신계약서에 확정일자를 받아두지 않ㅇ았다면 첫번째 계약후 설정된 저당권의 변제순위가 선순위가 되어 이후 보증금 전액을 변제받지 못할수도 있습니다.

 

 

전입신고가 없는 확정일자는 효력이 없을수도?

 

확정일자는 전입신고가 있다는 것을 전제로 하기 때문에 임대차계약서에 확정일자 날인 또는 신고를 했더라도 전입신고가 되어 있지 않으면 경매처분시 대항력이 없어 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 하지만 세대주가 전입신고시 새로 임차한 주택으로 주민등록을 옮기지 않았더라도 가족이 주민등록상 전입신고를 했다면 전입신고 대항력을 갖춘 것으로 봅니다.

 

 

집주인이 변경되어도 임차인은 계속 살수 있다?

 

주택임대차계약기간내 임차한 주택이 매매또는 상속 등으로 소유자가 변경되는 경우에도 종전의 임대차계약기간이 만료될 때까지는 계속 거주 할 수 있다고 합니다. 하지만 입주와 전입신고를 하지 않거나 새로운 소유자의 소유권 이전보다 늦은 경우에는 대항할 수 없으니 항상 입주 전입신고 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

 

감사합니다.