주택임대차 묵시적 갱신 기간 중 3개월전 해지통보시 중개보수(복비) 부담은?(전세 월세)

이번에는 주택임대차 묵시적갱신에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

주택전세 ,월세 묵시적 갱신이란?

 

 주택임대차의 경우 묵시적갱신은 임대인이 임대차계약 기간 만료 6개월에서 2개월 전까지 임차인에게 계약 갱신 거절 또는 계약 조건의 변경 등을 통지해야 하는데 만약 통지하지 않으면 임대차계약은 종전의 계약과 동일 조건(존속기간 2년)으로 갱신된 것으로 본다는 뜻입니다.

계약서작성사진

 

주택임대차 묵시적갱신 중 계약 해지통보효력 3개월  언제부터 가능?

 

주택임대차보호법에는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다고 규정하고 있습니다. 그러니 최소 2개월 전에는 반드시 통지를 해야 합니다.

 

다양한 주택이미지

묵시적갱신이 되었다면 임차인은 언제든지 계약해지 통보를 할 수 있으며 여기에 통지는 서면, 문자, 음성전화에 제한을 두고 있지 않지만 증명의 문제가 있으므로 가급적이면 우체국 내용증명우편을 이용하는게 좋습니다.

 

갱신계약서작성

 

계약해지효력의  시점 

 

대법원 판례에 따르면 계약종료를 앞두고 세입자가 뒤늦게 해지통보를 한다면 기존 계약이 종료의 종료와 상관없이 해지통보 시점으로부터 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생한다고 합니다.

 그러므로 전세, 월세 임대차계약의 묵시적갱신 후 계약해지효력 3개월의 적용 시점은 계약만료일에 관계없이 집주인이 해지 통보를 도달받은 날이 시작 기준일이며, 해지통보일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 집주인은 세입자에게 보증금을 반환해주어야 합니다.

 

법원이미지-픽사베이

묵시적 갱신 중 새로운 임대차계약시 중개보수는 누가부담?

 

일반적으로 임대차계약은 2년으로 정해서 계약을 하는게 관례이고 만료시점에 계약 당사자들의 사정에 따라 갱신계약을 하거나  별도의 통지가 없는 경우 묵시적갱신이 되어 법적으로 구속되게 됩니다. 하지만 주택임대차보호법은 원래 주거약자의 편에 맞추어 만들어진 특별법이기에 임차인에게 불리한 내용은 무효가 되거나 법적 효력이 부정됩니다.

이에 법해석적으로는 계약기간 종료후에 임차인이 이사를 나가는 경우는 문제가 발생하지 않지만 갱신계약기간 중 사정이 생겨 이사를 하는 경우 이때 발생되는 중개보수를 누가 지급해야 하는지로 의견이 대립하는 경우가 종종 있습니다.

일반적인 경우 임차인이 궁박하기 때문에 중개보수를 지급하고 임대인에게 새로운 임차인과 계약을 해 줄것을 요청하는 것이 대부분입니다. 이것은 임대인이 적극 협조해주지 않으면 원할하고 신속히 임대차 계약이 성사 될 수 없기에 고육책으로 받아들일수 밖에 없는 것입니다.

정리하자면 법적으로는 갱신청구권행사로 인한 갱신 임대차계약인 경우와 묵시적갱신중에는 갱신계약기간 중인 것과 상관없이 임대인이 지급해야한다고 합니다. 그외 경우는 계약종료시가 아니면 임차인이 지급해야 한다고 합니다.

감사합니다.