민간임대주택임대사업자 포괄양수도 계약 처리하기

민간임대주택사업자 포괄양도양수란?

 

주택임대사업을 등록하게 되면 원칙적으로 임대기간 중 양도가 금지되어 있으나 부득이 한 경우 예외적으로 허용하고 있으며 특히 임대사업자가 개인에게 양도하는 경우 3000만원의 과태료 규정이 있다.(조심 2019.10.24. 1000만원에서 개정)

 

대신 주택 임대 사업자끼리 사업을 권리 의무를 포괄적으로 양도하는 경우는 과태료 없이 그대로 주택임대사업자를 승계 시킬 수 있다. (임대사업자와 임대사업자 또는 임대 사업자 등록예정자)

포괄양수도를 하게 되면 양수인은 매도인의 의무 임대기간을 승계 받게 된다.

 

민간임대주택에 관한 특별법

 

제43조 (임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.

④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다. [개정 2018.1.16] [[시행일 2018.7.17]]

1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우

2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제3호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 8년 임대 이후 매각하는 경우

 

주택임대사업자 포괄양도양수 절차

 

계약서 작성시

매매계약서 작성시 특약란에 ‘본 주택은 등록임대주택이며 매수인은 매도인의 주택임대사업자를 포괄승계하기로 한다.’ 기재해서 작성할 것.

 

매도인은 거주지 시 군 구청 주택과에 방문해서 주택임대사업자 등록말소 신고와 주택임대사업자 양도신고를 같이 할 것(1-2주 소요)

등록말소시 등록임대주택이 여러 호인 경우 해당 주택만 말소신청 하면 된다.

필요서류

(매매계약서, 임대사업자등록증, 신분증, 임대사업등록말소 신고서, 민간임대주택양도신고서)

 

매수인은 거주지 시 군 구청 주택과에 방문해서 주택임대사업자 포괄승계신청을 하고 (1주일이내 필증나옴) 관할 시군구청에서 필증 수령해서 관할세무서에 주택임대사업자 신고할 것.

 

매도인은 양도차익이 있으면 양도소득세 납부 의무가 있으며 그동안 감면받은 세금이 있으면 다 납부해야 한다.