2021년 부터 적용 양도소득세 사례별 적용범위

《양도소득세》

■ 최종 1주택이란?
현행 세법은 1주택자가 2년 이상 보유한 집을 팔 때 9억 원까지 비과세 혜택을 주지만 2021년부터는 최종 1주택이라는 개념이 도입됩니다. 예를 들어 3주택자가 집 두 채를 차례로 팔고 한 채만 남겨 둔 경우 1주택이 된 날로부터 2년을 기산해 비과세 요건을 따지는 게 최종 1주택의 핵심입니다.

 

2021년부터 개정되는 최종 1주택 기산 방식을 사례별로 정리했습니다. 일시적 2주택이 활용되는 경우 시점에 따라 결과가 크게 달라지기 때문에 1주택자와 다주택자 모두 사례별 해석을 참고하시기 바랍니다.

■ 사례1

그러나 일시적 2주택은 강화된 보유기간 기산 방법이 적용되지 않습니다. 일시적 2주택이란 1주택자가 갈아타기 위해 잠시 2주택이 되더라도 1주택으로 인정하는 경우입니다. 2017년 5월 A 아파트를 매수하고 2019년 5월 B 주택을 구입했을 경우 기존 A 아파트는 일시적 2주택 시한(대체주택 취득 후 3년) 안에 A 주택을 팔 경우 9억 원까지 비과세가 가능합니다. 그러면 B 아파트는 어떻게 되는 걸까요. 최종 1주택 개념을 도입하면 A 아파트 매각이 2년이 지난 2023년 4월부터 비과세가 가능합니다. 그러나 일시적 2주택으로 취득한 집이기 때문에 강화된 규정이 아니라 종전대로 취득일부터 보유기간을 따져 2021년 5월부터 비과세 매각이 가능합니다.

■ 사례2

만약 일시적 2주택을 반복해서 활용한다면 어떻게 될까. 기획재정부는 이 경우에도 강화된 최종 1주택 규정이 적용되지 않는다고 해석했습니다. 2021년 4월 A 아파트를 팔고 다음 달인 5월 C 아파트를 새로 살 경우 B 아파트와 C 아파트는 다시 일시적 2주택이 됩니다. B 아파트를 2023년 5월 매각한 뒤 바로 다음 달 C 아파트를 팔더라도 두 집 모두 비과세 혜택이 가능합니다. 일시적 2주택인 C 아파트는 최종 1주택이 된 날로부터 2년이 아니라 취득일인 2021년 5월부터 2년을 적용하기 때문입니다.

■ 사례3

그러나 중간에 일시적 2주택을 적용받지 못한 상태에서 주택을 매각한 경우 다음 주택의 처분에도 영향을 줍니다. 2019년 5월 A 아파트를 취득한 상태에서 추가로 B 아파트를 매수했다가 올해 1년 만에 되판다면 B 아파트는 기본세율로 계산됩니다. 2020년 12월 다시 C 아파트를 대체주택으로 취득한 뒤 2022년 6월 기존 A 아파트를 처분한다면 비과세는 적용 가능한가를 따져보면 얼핏 A와 C 아파트가 일시적 2주택으로 판정되어 A 아파트 취득일로부터 보유기간을 기산할 것 같지만 기획재정부의 판단은 다릅니다. 종전 B 아파트를 매각할 때 일시적 2주택 판정을 받지 못했다면 A 아파트 취득일이 아닌 B 아파트 매각일부 터 2년을 기산해 비과세를 따져야 합니다. 기존 2주택에 대해 일시적 2주택 상태로 비과세가 적용됐는지와 아닌지에 따라 결과가 크게 엇갈립니다. 사례에서 A 아파트를 2022년 6월 처분한다면 B 주택 매도 후 2년이 지나지 않았기 때문에 비과세가 불가능합니다.

■ 사례4

3주택자가 집 한 채를 먼저 정리한 상태에서 남은 두 채가 일시적 2주택인 경우에도 취득일자부터 보유기간을 따집니다. 2015년 10월과 2019년 8월, 12월 세 차례에 걸쳐 A.B.C 아파트를 차례로 매수했다고 할 경우 C 아파트를 올해 12월에 정리할 경우 남은 A 아파트와 B 아파트는 일시적 2주택입니다. B 아파트의 취득일로부터 3년 뒤인 2022년 8월 전까지 A 아파트를 매각하는 경우 9억 원까지 비과세가 가능합니다. B 아파트는 또한 종전 주택의 중복 보유기간과 관계없이 취득일부터 2년 이 지나면 바로 비과세로 정리할 수 있습니다.

■ 사례5

다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 비과세로 처분한 뒤 다시 새집을 취득해 일시적 2주택이 된 경우엔 종전 주택의 취득 시점을 언제부터 기산할까. 2009년 4월 서울에서 A 아파트를 산뒤 2013년 12월 B 아파트를 상속을 받고, 2014년 12월엔 C 아파트를 취득해 3주택자가 되었습니다. 우선 2015년 12월 A 아파트를 매각할 때는 비과세를 받았습니다. 상속주택인 B 아파트는 주택수에서 제외되기 때문에 A 아파트와 C 아파트가 일시적 2주택으로 판정됐습니다. 2017년 8월 B 아파트를 매각할 때도 C 아파트와 일시적 2주택(조정 대상 지역 전 매입주택이기 때문에 3년 시한)이 인정되어 비과세 적용을 받았습니다. 이렇게 C 아파트는 1주택만 남게 된 상황에서 D 아파트를 추가로 취득한다면 C와 D 아파트는 다시 일시적 2주택이 됩니다. 이때 종전 주택인 C 아파트를 2021년 이후 팔더라도 취득일이 2014년 12월부터 따져 비과세로 처리한다는 게 기획재정부의 해석입니다.

■ 사례6

1주택자가 재개발이나 재건축 입주권을 함께 갖고 있는 경우에는 비과세 판단이 달라져 주의해야 합니다. 2017년 11월 취득한 A 주택이 지난해 1월 관리처분계획 인가를 받아 입주권으로 전환된 상태에서 다시 B 아파트를 매수했을 경우 올해 12월 입주권을 양도한 뒤 B 아파트를 매각한다면 언제부터 보유기간을 따져야 할까요. 기획재정부는 이에 대해 입주권 양도일 이후부터 최종 1주택을 기산해야 한다고 해석했습니다. 2022년 12월 전에 B 아파트를 매각할 경우 최종 1주택 2년을 채우지 못해 비과세가 불가능합니다.

관련 내용이 어렵기는 하지만 중요한사항이니 꼭 숙지하시기 바랍니다.